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최근 정부에서 그린벨트 해제를 한다고 하면서 관심이 많이 지는데요. 그린벨트는 환경을 보전하기 위해서 설정한 녹지대를 말하는 거죠. 정부가 이 그린벨트를 확 풀겠다고 해서 논란이 많은데요.

시기가 시기라서 여러 가지 시각으로 보는 분들도 많고요. 실효성이나 환경문제에 대해 의견을 피력하는 기사들도 있네요. 오늘은 이 이슈에 대해 정리해 볼게요.

그린벨트가 뭐야? 개발제한구역

그린벨트는 도시가 무질서하게 개발해 환경을 파괴하는 걸 막기 위해서 “여기는 건들지 말자!” 하고 정한 구역을 말하는데요. 현재까지는 이 구역을 개발하려면 권한을 갖고 있는 사람(예: 국토교통부장관)의 승인을 받아야 했어요.

그런데 정부에서 저출생과 고령화 그리고 수도권 인구 쏠림 현상 때문에 지역 인구가 줄어들고 있으니까, 그린벨트를 풀어서 투자를 끌어들이고 산업을 키워서 지역을 살리겠다고 하는 거죠.

” 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대를 말한다. 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나, 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.” [네이버 지식백과

그린벨트 해제 면적 

지금까지는 지방자치단체가 지역 발전에 필요한 사업을 벌이려고 해도, 지역별로 풀 수 있는 그린벨트 면적이 정해져 있었어요. 때문에 남은 면적이 없으면 사업을 진행할 수 없었고요. 1·2등급 그린벨트는 어떤 상황에서도 풀 수 없었죠

그런데 정부의 계획대로라면 수도권을 제외한 지자체는 정부의 심사를 거쳐 전보다 더 많은 그린벨트를 풀어서 사업을 할 수 있게 되는 거예요. 전에는 전혀 손 댈 수 없었던 1·2등급 그린벨트도 국가나 지역의 중요한 사업인 경우엔 풀 수 있다는 건데요.

그린벨트는 법을 바꾸지 않고도 풀 수 있기 때문에 내년부터 그린벨트가 풀리면 본격적으로 개발 사업이 시작할 수 있을 거라고 해요.

실효성 문제 제기

정부가 비수도권에 개발제한구역(그린벨트) 대규모 해제를 허용하는 정책을 발표했지만, 지방에는 곳에 따라 아직 ‘풀어 쓸’ 물량이 남아도는 곳이 있기 때문에.기존 물량도 소진하지 못하는 지방에 추가물량을 얹어주는 정책의 실효성 있는지 의문을 표하는 기사가 실리기도 했는데요.

“국회입법조사처는 “수도권과 부산권을 제외한 나머지 권역에서는 최초 배정된 해제가능 총량도 소진하지 못하고 있다”고 적시했다. 이에 앞서 진행된 국토연구원의 2017년말 기준 연구에서도 해제총량을 다 쓰지도 못하는 지방 상황이 지적됐다.

국토연구원의 2018년 11월 5일자 ‘국토정책Brief’는 “수도권과 부산권을 제외한 나머지 권역에서는 2차 추가물량 배정이 없었어도 최초 수립된 ‘2020년 광역도시계획’상 총량만으로도 충분한 상황”이라고 밝혔다.

도시계획학 박사인 맹지연 환경운동연합 전문위원은 “이미 개발 가능한 곳은 해제가 많이 돼 있기 때문에 지금 존치된 그린벨트 지역은 사실상 개발불능지가 거의 90%라고 보면 된다”며 “해제총량 미소진 물량도 해소하지 못하는 상황에서 추가 규제완화는 선거용으로밖에 볼 수 없다”고 말했다”

활용 못해 남아도는데…그린벨트를 또 풀어?  기사 바로가기

 

환경은 어떻게?

정부는 그린벨트 관련 대표적인 규제인 환경평가 상위 등급지에 대해서도 완화의 문을 열기로 했는데요. 정부는 그간 환경적으로 보전가치가 높아서 환경평가등급에서 1등급이나 2등급을 받은 지역은 그린벨트 해제를 원천 불허해 왔었죠.

환경가치 보전을 위해 이들 지역의 그린벨트를 해제하면 같은 면적의 대체 부지를 신규 그린벨트로 지정해야 하지만, 이제 달라진 정책에 따르면, 사업효과가 큰 지역의 전략적인 개발은 그런 규제 없이도 가능해진다는 거예요. 환경평가 등급을 아예 바꾸는 방안도 검토되고 있다고 해요.

환경적으로 볼 때도 보호지역을 늘리고 있는 세계적인 추세와 반대되는 움직이라는 지적이 나오는데요. 유엔 생물다양성협약은 2030년까지 각국이 국토의 30%를 보호구역화할 것을 요구하고 있는 것과는 역행한다는 지적인 거죠.

숲과 나무가 울창한 그린벨트는 기후위기의 원인인 탄소를 많이 흡수할 수 있는 지역이기도 하니까요. 때문에 환경을 염려하는 분들은 이렇게 풀어도 괜찮을지 걱정하는 분들도 있을 것 같네요.

총선 코앞 ‘그린벨트 완화책’에 쏟아지는 우려  기사 바로가기

“환경보전·균형발전 역행”…그린벨트 해제, 전문가들도 ‘우려’ 기사 바로가기

다른 토지이용 규제도?

정부는 그린벨트 외에도 농업보호구역·군사보호구역 등 다른 토지이용규제들도 꼭 필요한 규제만 남기고 대부분 없앨 거라고 했는데요. 하지만 그린벨트와 다르게 다른 토지이용규제는 법을 바꿔야 풀 수 있어요. 때문에 그린벨트 외의 규제 토지들 까지 풀 수 있을지는 지켜봐야 한다고 해요.

그린벨트에 군사보호구역까지…尹대통령 “적극적 해제 기사 바로가기
尹 “농지 이용 규제 혁신해야…국토 균형 발전에 도움 기사 바로가기

그린벨트가 풀린다는 소식을 좋아하는 사람들도 있고 환경 문제를 생각해서 반대하거나 걱정하는 사람들이 있을 건데요. 그동안 토지에 대한 권리를 행사하지 못해도 환경이라는 사회적 공감대 때문에 감수하던 분들이 많죠.

때문에 개인이나 지자체의 이해관계에 따라 다른 생각일 것 같네요. 오늘은 그린벨트 해제에 대한 이슈를 따라가 보았어요.

경매로 산 아파트 세입자가 집을 비워주지 않을 때 난감해진 경험을 한 적이 있는데요. 한 번은 상가주택이었고 한 번은 아파트였습니다.

둘 다 권리 분석하고, 실제 거주하는 사람이 없는 걸 확인한 다음에 경매에 참여 했는데요. 먼저 아파트의 경우엔 낙찰을 받고 잔금을 치른 다음에 문을 열어야 하기에 전 집주인에게 연락을 했더니 문을 열어주지 않는 거에요.

경매로 산 아파트 명도

그리고 집안에 가재도구들이 그냥 있으니까 나중에 다시 연락하겠다고 하는 거죠. 그러면서 자기들이 손해가 이만저만 아니라고 사정을 말하면서 금방 명도할 생각이 없다고 하는 거에요.

그래서 경험 많은 분의 조언에 따라서 일단 법원에 명도 신청을 하고, 다시 연락해서 명도 신청을 했다고 하니까 전 집주인이 화를 내더라고요. 특별한 이유도 없이 기분 나쁘다는 거에요.

생각해보니까 그럴 수도 있겠다 싶긴 하더군요. 전 집주인 입장에서는 사정은 다 알 순 없지만 어쩔 수 없이 살던 집을 내 놓아야 하는 거니까 감정이 좋진 않겠죠.

일단, 그렇게 알리고 나서, 법원에 집행 일자를 물어 보니까 이것도 밀린 상태라서 두 달 정도 지나야 집행을 한다고 하더라고요. 그래서 다시 그 기한 내에 집을 비워 달라고 부탁을 하고, 그 기한 내에 이사를 하면 이사 비용을 드리겠다고 협상을 시도했죠.

한참 생각하더니 그럼 2백만원을 달라고 하더군요. 좀 비싸게 생각이 들었지만 골치 아프게 시간 끄는 것이 싫어서, 그리고 법원 명도 비용도 아낄 수 있고 하니까 그럼 10일 안에 명도하면 2백만원을 주겠다고 했죠.

그렇게 해서 경매로 산 아파트 명도는 끝났는데요. 좀 치사하게 생각되는 게 뭔가 하면, 그럼에도 거실에 있는 전등하고 식탁 등을 떼어가 버린 거에요. 그래도 이 정도에서 마무리 된 것이 다행이라고 생각했어요.

 

경매로 산 주택 명도

두 번째의 경우는 1층은 상가고 2층은 원룸 4개 3층이 주택인 상가주택이었는데요. 확인해보니까 1~2층은 전입자가 없어서 비어 있는 걸로 확인이 되더군요.

그래서 3층 주택만 내보내면 될 것 같아서, 낙찰 후에 가서 인사도 하고 계획이 어떻게 되는지 물어 보았는데요. 역시 쉽게 답을 해주지 않더군요. 뭔가 계획이 있어 보였지만, 쉽게 나간다고 말하는 대신에 얼마라도 받아내려는 것 같이 보였어요.

이전에 경험도 있고 해서 제가 먼저 이사를 빨리 해주시면, 이사비용을 드리겠다고 했더니, 집안에 있는 씽크대를 구매하라는 거에요. 그것도 150만원에요.

아주 새것도 아닌 것 같이 보이고 맘에 들지도 않은 씽크대를 그 가격에 살 마음이 없어서 그건 안하겠다고 했죠. 대신에 열흘내에 이사하신면 150만원을 이사비용으로 드리겠다고 했죠.

 

씽크대 값 대신

그랬더니 100만원을 더 달라고 하더군요. 더 신경 쓰기 싫어서 그러겠다고 했죠. 결국 10일 후에 나갔는데요. 씽크대를 떼어서 갔더군요. 그런데 그게 끝이 아니었어요.

열쇠를 받아서 2층과 1층을 들어갔더니, 2층에 두 칸, 1층에 한 칸에 살림살이와 집기들이 그대로 있는 거에요. 전 집주인에게 물었더니 자기가 아는 사람이 거기서 거주하고 있다는 거에요. 아주 살지는 않고 왔다 갔다 한다고 해요.

할 수 없이 연락처를 받아서 전화를 했더니, 세입자도 아닌 거주자인 이 분들도 그냥은 비워줄 수 없다고 하나같이 말하더군요. 사실상 아무런 권리가 없는데도, 차일피일 미루면서 짐을 빼지 않는 거에요.

법원에 명도신청을 해야 하나 고민하다가, 세입자들에게 연락해서 100만원씩 줄테니까 짐을 빼라고 했어요. 결국 각각 100만원씩 200만원을 주고 해결했죠. 그러니까 합쳐서 450만원이 명도 비용으로 들어간 거에요.

 

경매로 산 아파트와 상가주택을 명도 받은 과정을 소개해 보았는데요. 제가 한 방법이 잘한 건지 못한 건지는 모르지만, 서로 간에 입장이 있다 보니까. 그리고 이런 이해관계를 가장 쉽게 해결하는 건 돈이 아닌가 싶어요.

지방에 있는 아파트와 상가주택이었는데요. 경매에서 입찰에 성공했더라도 낙찰 받은 다음 그곳에 살고 있는 사람을 내보내는 것이 숙제가 되더군요.

평소에 이런 경험을 자주 해볼 수 있는 것이 아니어서 상당한 스트레스를 받게 되는 과정인데요. 그렇지만 이 상황은 금전하고 관계가 있어서, 결국 적절한 타이밍에 돈으로 협의하는 수밖에 없는 거죠.

아주 대책없이 나오는 경우는 어쩔 수 없이 법원에 신청에서 강제 명도를 해야 하겠지만, 가능하면 합의 하에 처리하는 것이 마음이 편할 것 같지 않나요. 경매에 참여하기 전에 이런 과정이 있다는 걸 알고 잘 살피고 마음을 준비해야 할 것 같아요.

오늘은 경매로 산 아파트 명도 경험을 적어 보았습니다.

 

명도 10계명

1. 명도의 왕도는 대화다 문전 박대를 당하더라도 가능한 한 점유자와 많이 마주쳐라. 다리는 아플지라도 명도는 편해질 것이다. 발품이 최고다.

2. 명도비 없는 명도는 생각하지 마라 윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함 시켜라. 물론 법적으로 지급해야 할 의무 사항은 아니다. 하지만 어차피 강제 집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요한 법. 시간과 돈을 교환하라.

3. 오른손엔 당근(명도비), 왼손엔 채찍(강제집행) 명도 협상차 점유자를 방문하면 오른손만 보여줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 마음의 문을 열 것이다. 왼손은 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 왼손을 먼저 흔들지 마라. 지나치면 미치지 못함만 못하다.

4. 강제 집행은 최후의 수단이다 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연하게 명도비를 요구하는 사람, 그것도 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제 집행이 보약이다.

5. 분할 통치하라 – 본보기를 이용하라 다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중에서 격리시켜야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 대로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라.

6. 집행 사전 예고제를 이용하라 상대가 막무가내라 도저히 어찌할 수 없다면 강제 집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제 집행하겠다는 예고문을 붙이면 효과가 바로 나타난다. 낙찰자의 말엔 콧방귀도 안 뀌던 사람일지라도 집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제 집행할 수 있음을 고지하면 꼬리를 내린다.

7. 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라 경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 하지만 낙찰 받은 후에는 사정이 달라진다. 대금지급기일 통지서를 받아 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다 보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다.

8. 잔금 납부와 동시에 인도 명령을 신청하라 채무자 겸 소유자, 담보 제공자나 미배당 임차인은 잔금 납부와 동시에 인도 명령을 신청한다. 잔금 납부 후 발송하는 내용증명에는 소유자가 바뀌었다는 것과 이사를 할 수 있는 일정 기간(잔금 지불 날로부터 30일 이내)을 통보한다. 기한 내에 이사를 가지 않으면 강제 집행할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구할 수 있다는 점을 주지시킨다.

9. 명도는 송달이 생명이다 ‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제 집행을 할 수 있다. 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 종종 있다. 우체국 집배원이나 집행관과 가까우면 덕을 볼 수 있다.

10. 빈집 명도가 더 힘들 수도 있다 짐이 남아 있지 않다면 관리 사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수 있다. 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다. 강제 집행 시 송달이 불가능하면 결국 야간 특별 송달을 거쳐 공시 송달까지 가야 한다.

• 경매야 놀자 강은현 저 | 서원북스