경매로 산 아파트 세입자가 집을 비워주지 않을 때 난감해진 경험을 한 적이 있는데요. 한 번은 상가주택이었고 한 번은 아파트였습니다.
둘 다 권리 분석하고, 실제 거주하는 사람이 없는 걸 확인한 다음에 경매에 참여 했는데요. 먼저 아파트의 경우엔 낙찰을 받고 잔금을 치른 다음에 문을 열어야 하기에 전 집주인에게 연락을 했더니 문을 열어주지 않는 거에요.
경매로 산 아파트 명도
그리고 집안에 가재도구들이 그냥 있으니까 나중에 다시 연락하겠다고 하는 거죠. 그러면서 자기들이 손해가 이만저만 아니라고 사정을 말하면서 금방 명도할 생각이 없다고 하는 거에요.
그래서 경험 많은 분의 조언에 따라서 일단 법원에 명도 신청을 하고, 다시 연락해서 명도 신청을 했다고 하니까 전 집주인이 화를 내더라고요. 특별한 이유도 없이 기분 나쁘다는 거에요.
생각해보니까 그럴 수도 있겠다 싶긴 하더군요. 전 집주인 입장에서는 사정은 다 알 순 없지만 어쩔 수 없이 살던 집을 내 놓아야 하는 거니까 감정이 좋진 않겠죠.
일단, 그렇게 알리고 나서, 법원에 집행 일자를 물어 보니까 이것도 밀린 상태라서 두 달 정도 지나야 집행을 한다고 하더라고요. 그래서 다시 그 기한 내에 집을 비워 달라고 부탁을 하고, 그 기한 내에 이사를 하면 이사 비용을 드리겠다고 협상을 시도했죠.
한참 생각하더니 그럼 2백만원을 달라고 하더군요. 좀 비싸게 생각이 들었지만 골치 아프게 시간 끄는 것이 싫어서, 그리고 법원 명도 비용도 아낄 수 있고 하니까 그럼 10일 안에 명도하면 2백만원을 주겠다고 했죠.
그렇게 해서 경매로 산 아파트 명도는 끝났는데요. 좀 치사하게 생각되는 게 뭔가 하면, 그럼에도 거실에 있는 전등하고 식탁 등을 떼어가 버린 거에요. 그래도 이 정도에서 마무리 된 것이 다행이라고 생각했어요.
경매로 산 주택 명도
두 번째의 경우는 1층은 상가고 2층은 원룸 4개 3층이 주택인 상가주택이었는데요. 확인해보니까 1~2층은 전입자가 없어서 비어 있는 걸로 확인이 되더군요.
그래서 3층 주택만 내보내면 될 것 같아서, 낙찰 후에 가서 인사도 하고 계획이 어떻게 되는지 물어 보았는데요. 역시 쉽게 답을 해주지 않더군요. 뭔가 계획이 있어 보였지만, 쉽게 나간다고 말하는 대신에 얼마라도 받아내려는 것 같이 보였어요.
이전에 경험도 있고 해서 제가 먼저 이사를 빨리 해주시면, 이사비용을 드리겠다고 했더니, 집안에 있는 씽크대를 구매하라는 거에요. 그것도 150만원에요.
아주 새것도 아닌 것 같이 보이고 맘에 들지도 않은 씽크대를 그 가격에 살 마음이 없어서 그건 안하겠다고 했죠. 대신에 열흘내에 이사하신면 150만원을 이사비용으로 드리겠다고 했죠.
씽크대 값 대신
그랬더니 100만원을 더 달라고 하더군요. 더 신경 쓰기 싫어서 그러겠다고 했죠. 결국 10일 후에 나갔는데요. 씽크대를 떼어서 갔더군요. 그런데 그게 끝이 아니었어요.
열쇠를 받아서 2층과 1층을 들어갔더니, 2층에 두 칸, 1층에 한 칸에 살림살이와 집기들이 그대로 있는 거에요. 전 집주인에게 물었더니 자기가 아는 사람이 거기서 거주하고 있다는 거에요. 아주 살지는 않고 왔다 갔다 한다고 해요.
할 수 없이 연락처를 받아서 전화를 했더니, 세입자도 아닌 거주자인 이 분들도 그냥은 비워줄 수 없다고 하나같이 말하더군요. 사실상 아무런 권리가 없는데도, 차일피일 미루면서 짐을 빼지 않는 거에요.
법원에 명도신청을 해야 하나 고민하다가, 세입자들에게 연락해서 100만원씩 줄테니까 짐을 빼라고 했어요. 결국 각각 100만원씩 200만원을 주고 해결했죠. 그러니까 합쳐서 450만원이 명도 비용으로 들어간 거에요.
경매로 산 아파트와 상가주택을 명도 받은 과정을 소개해 보았는데요. 제가 한 방법이 잘한 건지 못한 건지는 모르지만, 서로 간에 입장이 있다 보니까. 그리고 이런 이해관계를 가장 쉽게 해결하는 건 돈이 아닌가 싶어요.
지방에 있는 아파트와 상가주택이었는데요. 경매에서 입찰에 성공했더라도 낙찰 받은 다음 그곳에 살고 있는 사람을 내보내는 것이 숙제가 되더군요.
평소에 이런 경험을 자주 해볼 수 있는 것이 아니어서 상당한 스트레스를 받게 되는 과정인데요. 그렇지만 이 상황은 금전하고 관계가 있어서, 결국 적절한 타이밍에 돈으로 협의하는 수밖에 없는 거죠.
아주 대책없이 나오는 경우는 어쩔 수 없이 법원에 신청에서 강제 명도를 해야 하겠지만, 가능하면 합의 하에 처리하는 것이 마음이 편할 것 같지 않나요. 경매에 참여하기 전에 이런 과정이 있다는 걸 알고 잘 살피고 마음을 준비해야 할 것 같아요.
오늘은 경매로 산 아파트 명도 경험을 적어 보았습니다.
명도 10계명
1. 명도의 왕도는 대화다 문전 박대를 당하더라도 가능한 한 점유자와 많이 마주쳐라. 다리는 아플지라도 명도는 편해질 것이다. 발품이 최고다.
2. 명도비 없는 명도는 생각하지 마라 윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함 시켜라. 물론 법적으로 지급해야 할 의무 사항은 아니다. 하지만 어차피 강제 집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요한 법. 시간과 돈을 교환하라.
3. 오른손엔 당근(명도비), 왼손엔 채찍(강제집행) 명도 협상차 점유자를 방문하면 오른손만 보여줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 마음의 문을 열 것이다. 왼손은 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 왼손을 먼저 흔들지 마라. 지나치면 미치지 못함만 못하다.
4. 강제 집행은 최후의 수단이다 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연하게 명도비를 요구하는 사람, 그것도 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제 집행이 보약이다.
5. 분할 통치하라 – 본보기를 이용하라 다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중에서 격리시켜야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 대로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라.
6. 집행 사전 예고제를 이용하라 상대가 막무가내라 도저히 어찌할 수 없다면 강제 집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제 집행하겠다는 예고문을 붙이면 효과가 바로 나타난다. 낙찰자의 말엔 콧방귀도 안 뀌던 사람일지라도 집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제 집행할 수 있음을 고지하면 꼬리를 내린다.
7. 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라 경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 하지만 낙찰 받은 후에는 사정이 달라진다. 대금지급기일 통지서를 받아 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다 보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다.
8. 잔금 납부와 동시에 인도 명령을 신청하라 채무자 겸 소유자, 담보 제공자나 미배당 임차인은 잔금 납부와 동시에 인도 명령을 신청한다. 잔금 납부 후 발송하는 내용증명에는 소유자가 바뀌었다는 것과 이사를 할 수 있는 일정 기간(잔금 지불 날로부터 30일 이내)을 통보한다. 기한 내에 이사를 가지 않으면 강제 집행할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구할 수 있다는 점을 주지시킨다.
9. 명도는 송달이 생명이다 ‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제 집행을 할 수 있다. 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 종종 있다. 우체국 집배원이나 집행관과 가까우면 덕을 볼 수 있다.
10. 빈집 명도가 더 힘들 수도 있다 짐이 남아 있지 않다면 관리 사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수 있다. 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다. 강제 집행 시 송달이 불가능하면 결국 야간 특별 송달을 거쳐 공시 송달까지 가야 한다.
